Voici le lien vers la carte du PLU ou Règlement Pièce Graphique :
Et voici le règlement écrit :
Mais le PLU c’est quoi ? Voici un petit résumé général du PLU pour y voir un peu plus clair.
1- LE PLAN LOCAL D’URBANISME (PLU)
Définition :
Le plan local d’urbanisme (PLU) est un document stratégique et réglementaire qui répond aux enjeux du territoire, il construit un projet urbain respectueux de l’environnement.
Il est à l’échelle communale ou intercommunale et s’appuie sur un objectif d’Aménagement et de Développement Durable (PADD), son règlement et son zonage.
Le PLU a deux fonctions :
· Il est l’expression d’un projet urbain.
· Il doit définir la réglementation des sols.
Le PLU, qui remplace le plan d’occupation des sols (POS), permet aux conseils municipaux de mieux exprimer leur projet pour la commune après avoir élaboré un diagnostic d’ensemble et une politique globale pour l’aménagement et le renouvellement de la commune.
Le PLU est un document qui doit pouvoir être intégrer dans le SCOT.
Dans certaines communautés de communes le Plan Local d’Urbanisme est intercommunal, c’est un PLUi.
Le plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) est un document à la pertinence renforcée, l’échelon intercommunal permettant la construction d’un projet de territoire avec une vision globale et durable.
L’Etablissement Public de Coopération Intercommunale (EPCI) compétent élabore le PLU(i) et définit le parti d’aménagement à retenir pour son territoire en tenant compte de la situation existante et des perspectives pour l’avenir, dans le respect des objectifs de développement durable inscrits dans le code de l’urbanisme (articles L. 101-1 et L. 101-2 du code de l’urbanisme).
La commune élabore le PLU lorsqu’elle n’est pas membre d’un EPCI compétent en la matière (article L. 153-1 du code de l’urbanisme).
Le PLU(i), est :
• le projet de développement pour les dix ou quinze années à venir.
• un projet d’intérêt général.
• un document réglementaire qui gère le droit du sol.
• un document élaboré en concertation avec la population et les personnes publiques associées (PPA).
Le PLU(i) n’est pas :
• une distribution de droits à construire.
• la somme des intérêts particuliers.
• uniquement focalisé sur les zones construites ou urbanisées, il concerne l’ensemble du territoire y compris les espaces agricoles et les espaces naturels.
Être vertueux c’est selon l’article L.142-5 du code de l’urbanisme :
« Si l’urbanisation envisagée ne nuit pas à la protection des espaces naturels, agricoles et forestiers ou à la préservation et à la remise en bon état des continuités écologiques, ne conduit pas à une consommation excessive de l’espace, ne génère pas d’impact excessif sur les flux de déplacements et ne nuit pas à une répartition équilibrée entre emploi, habitat, commerces et services ».
2- LES ACTEURS DU PROJET ET LEUR ROLE
• Le maître d’ouvrage (l’EPCI ou la commune) conduit l’élaboration de son document d’urbanisme qui est une traduction du projet de la collectivité.
• Le bureau d’études choisi réalise pour le compte de l’EPCI ou de la commune les études nécessaires à l’élaboration du projet jusqu’à sa finalisation.
• Les personnes publiques (définies aux articles L. 132-7, L. 132-9 et L. 132-10 du code de l’urbanisme) sont associées (PPA) à l’élaboration du document. (Etat, Région, Département).
Leur rôle est de s’assurer de la bonne prise en compte des lois, règlements et intérêts supra-communaux.
• La population, les associations locales :
Toutes personnes concernées participent tout au long de l’étude et jusqu’à l’arrêt du projet à la démarche de concertation (articles L. 103-2 et L. 103-3 du code de l’urbanisme) définie dans la délibération de prescription de l’étude.
• Le préfet :
C’est un acteur majeur qui peut valider ou invalider le projet de PLU.
➔ Il émet un avis sur le document arrêté,
➔ est également autorité environnementale et à ce titre, il émet un avis sur l’évaluation environnementale dite « renforcée » quand elle est exigée,
➔ préside la commission départementale de la préservation des espaces naturels, agricoles et forestiers (CDPENAF) prévue à l’article L. 112-1-1 du code rural et de la pêche maritime, chargée d’émettre un avis sur la consommation des surfaces naturelles, forestières et à vocation ou à usage agricole,
➔ préside la commission départementale de la nature du paysage et des sites (CDNPS), chargée d’émettre un avis sur certains projets (loi montagne…),
➔ assure le contrôle de légalité en vérifiant que le document approuvé n’est pas entaché d’illégalité tant sur la forme que sur le fond.
3- SON CONTENU
(Articles L. 151-2 et L. 151-3 du code de l’urbanisme)
Le PLU comprend :
• un rapport de présentation,
qui explique les choix effectués notamment pour modérer la consommation de l’espace et lutter contre l’étalement urbain, en s’appuyant sur un diagnostic territorial et une analyse de la consommation d’espaces naturels, agricoles et forestiers et des capacités de densification et de mutation de l’ensemble des espaces bâtis ; lorsque le PLU doit faire l’objet d’une évaluation environnementale conformément aux articles L. 104-2 et L. 104-3 du code de l’urbanisme, le contenu du rapport de présentation sera conforme aux dispositions de l’article R. 151-3 du code de l’urbanisme.
• un programme d’orientations et d’actions : lorsque le PLU tient lieu de Programme Local de l’Habitat (PLH) ou de Plan de Déplacements Urbains (PDU) ;
• un Projet d’Aménagement et de Développement Durables (PADD) : qui expose le projet d’urbanisme et définit :
➔ Les orientations générales de politique d’aménagement, d’urbanisme, de paysage, de protection des espaces naturels, agricoles et forestiers, et de préservation ou de remise en bon état des continuités écologiques ;
➔ Les orientations générales concernant l’habitat, les transports et les déplacements, les réseaux d’énergie, le développement des communications numériques, l’équipement commercial, le développement économique et les loisirs, retenues pour le territoire communal ou intercommunal selon qu’il s’agisse d’un PLU ou d’un PLUi.
Le PADD constitue le cœur du dossier de PLU, il fixe notamment des objectifs chiffrés de modération de la consommation de l’espace et de lutte contre l’étalement urbain (article L. 151-5 du code de l’urbanisme).
Le zonage, le règlement, les orientations d’aménagement, et plus généralement l’ensemble des autres pièces du dossier, doivent être établies en cohérence avec celui-ci.
• des Orientations d’Aménagement et de Programmation (OAP) qui, dans le respect du PADD, comprennent des dispositions portant sur l’aménagement, l’habitat, les transports et les déplacements des zones à urbaniser.
En l’absence de SCOT, les OAP d’un PLU élaborées par un EPCI comprennent les dispositions relatives à l’équipement commercial et artisanal (article L. 151-6 du code de l’urbanisme).
• un règlement (graphique et écrit) qui, dans le respect du PADD et des OAP, délimite les zones urbaines (U), les zones à urbaniser (AU), les zones agricoles (A) et les zones naturelles et forestières (N), et fixe les règles générales d’urbanisation ;
• des annexes (servitudes d’utilité publique, liste des lotissements, schémas des réseaux d’eau et d’assainissement, plan d’exposition au bruit des aérodromes, secteurs sauvegardés, ZAC…) ;
• des études complémentaires s’il y a lieu :
Étude « entrée de bourg le long des routes classées à grande circulation » (article L. 111-8 du code de l’urbanisme),
Étude « loi montagne », relative aux secteurs constructibles en discontinuité du bâti existant et aux abords des plans d’eau (articles L. 122-7 et L. 122-14 du code de l’urbanisme) …
4- LES DIFFERENTES ZONES DU PLU
On retrouve, dans un PLU et son plan de zonage, les localisations et délimitations des différentes zones d’urbanisation. Seuls les sigles « U comme urbaine », « AU comme à urbaniser », « N comme naturelle » et « A comme agricole » sont définis et réglementés dans le Code de l’Urbanisme pour les PLU. Pour bien comprendre ces documents parfois un peu complexes il faut l’avouer, il est important de bien savoir comment consulter le PLU de sa commune.
Les quatre zones principales d’un PLU : Zone urbaine, zone à urbaniser, zone agricole, zone nature.
LA ZONE URBAINE
(Zone U) (article R. 151-18 du code de l’urbanisme)
« Peuvent être classées en zone urbaine, les secteurs déjà urbanisés et les secteurs où les équipements publics existants ou en cours de réalisation ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter ».
Secteur à forte densité de population comportant une infrastructure d'environnement bâti. Les zones urbaines sont créées par urbanisation et entraîne un impact humain sur l'environnement.
La zone urbaine doit être compatible avec le principe de diversité des fonctions urbaines défini à l’article L. 101-2 du code de l’urbanisme. Les zones urbaines ont vocation à être multifonctionnelles afin de favoriser une gestion économe de l’espace et le renouvellement urbain, de limiter les déplacements et de renforcer les centralités.
La spécification de zones, bien qu’elle ne soit pas strictement interdite, ne devrait reposer que sur des motifs de sécurité ou de salubrité publique : activités dangereuses ou risque de nuisances pour les populations.
En ce sens, l’interdiction de toute occupation du sol devra être justifiée par un motif d’urbanisme démontré dans le rapport de présentation.
Les sous-sections de la zone urbaine :
Afin d’organiser leur PLU, les communes ont fréquemment recours à une division en secteurs au sein même de la zone urbaine. Il est fréquent de voir la zone U divisée avec des zones A, B, C, etc… Les lettres peuvent indiquer une densité de construction mais également une utilisation précise pour la zone. Voici des exemples de secteurs présents dans les zones urbaines.
Zone UA
Zone urbaine mixte, à caractère central, à dominante d’habitat, pouvant comporter des commerces, des services, des bureaux, des activités artisanales, des équipements publics, compatibles avec un environnement urbain dense.
Zone UC
(Comme commerce) : zone urbaine mixte, à caractère central, à dominante d’habitat, pouvant comporter des commerces, des services, des bureaux, des activités artisanales, des équipements publics, compatibles avec un environnement urbain dense.
Zone UY
Pour activités artisanales, industrielles, commerciales et de services.
Zone UE
Il s’agit souvent d’une zone urbaine mixte, de densité moyenne ou faible, à dominante d’habitat, pouvant comporter des commerces, des services, des bureaux, des activités artisanales, des équipements publics, compatible avec un environnement urbain.
Zone UL
Zone qui accueille des constructions et équipements de loisirs liés aux activités touristiques (comme par exemple une fête foraine, des pistes de karting ou encore une discothèque).
Zone UT
(Comme tourisme) : zone destinée à l’hébergement touristique et hôtelier ainsi qu’aux commerces et aux infrastructures de loisirs qui les accompagnent.
Zone UB
Zone mixte à vocation essentiellement résidentielle, située en extension du centre village, et composée très majoritairement d’habitat individuel isolé ou constitué sous forme de lotissements.
Zone UD
Zone urbaine de faible densité et d’urbanisation modérée, à dominante d’habitat, pouvant comporter pour des besoins de proximité des activités de services, commerciales, artisanales, des équipements publics, compatibles avec l’habitat existant.
Zone UI
(Comme industrielle) : zone urbaine dont la vocation principale est l’activité industrielle et artisanale.
Zone UP
(Comme portuaire) : zone destinée aux activités portuaires.
Zone UV
(Comme voyage) : zone destinée à l’aire d’accueil des gens du voyage.
LA ZONE À URBANISER
(Zone AU) (article R. 151-20 du code de l’urbanisme)
« Peuvent être classés en zone à urbaniser les secteurs à caractère naturel de la commune destinés à être ouverts à l’urbanisation.
Lorsque les voies publiques et les réseaux d’eau, d’électricité et, le cas échéant, d’assainissement existant à la périphérie immédiate d’une zone AU ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter dans l’ensemble de cette zone, les orientations d’aménagement et de programmation et le règlement définissent les conditions d’aménagement et d’équipement de la zone.
Les constructions y sont autorisées soit lors de la réalisation d’une opération d’aménagement d’ensemble, soit au fur et à mesure de la réalisation des équipements internes à la zone prévue par les orientations d’aménagement et de programmation et le règlement.
Lorsque les voies publiques et les réseaux d’eau, d’électricité et, le cas échéant, d’assainissement existant à la périphérie immédiate d’une zone AU n’ont pas une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter dans l’ensemble de cette zone, son ouverture à l’urbanisation est subordonnée à une modification ou à une révision du plan local d’urbanisme. »
La zone à urbaniser sera dimensionnée au regard des prévisions économiques et démographiques définies dans le rapport de présentation et notamment le diagnostic du document de planification ainsi que des besoins répertoriés pour répondre à ces prévisions.
Ce dimensionnement prendra également en compte les capacités résiduelles en zone urbaine ainsi que la protection de l’environnement sous toutes ses formes.
La zone à urbaniser est une zone urbaine en devenir, elle doit en conséquence être compatible avec les principes définis à l’article L. 101-2 du code de l’urbanisme : diversité des fonctions urbaines, équilibre entre le renouvellement urbain et un développement urbain maîtrisé.
LA ZONE AGRICOLE
(Zone A) (article R. 151-22 du code de l’urbanisme)
« Peuvent être classés en zone agricole les secteurs de la commune, équipés ou non, à protéger en raison du potentiel agronomique, biologique ou économique des terres agricoles. »
La zone agricole est une zone spécifique dans le PLU en ce sens que le législateur a expressément défini les occupations du sol qui y sont autorisées.
Pour autant, elle n’échappe pas aux principes énoncés à l’article L. 101-2 du code de l’urbanisme qui constituent l’encadrement juridique des documents d’urbanisme : le sol doit y être géré de façon économe (prohibition du mitage), les terres agricoles doivent être protégées.
Les parcelles non exploitées ou plus exploitées, mais qui bénéficient d’un potentiel en vue d’une exploitation ultérieure, sont à inscrire en zone agricole et à protéger.
LA ZONE NATURELLE ET FORESTIÈRE
(Zone N) (articles R. 151-24 du code de l’urbanisme)
« Peuvent être classés en zone naturelle et forestière, les secteurs de la commune, équipés ou non, à protéger en raison :
a) Soit de la qualité des sites, milieux et espaces naturels, des paysages et de leur intérêt, notamment du point de vue esthétique, historique ou écologique ;
b) Soit de l’existence d’une exploitation forestière ;
c) Soit de leur caractère d’espaces naturels. »
Dans la pratique, l’élaboration d’un PLU doit permettre d’établir un règlement qui assure l’équilibre entre le renouvellement urbain, le développement urbain maîtrisé et l’utilisation économe des espaces naturels, la préservation des espaces affectés aux activités agricoles et forestières, et la protection des sites, des milieux et paysages naturels conformément aux dispositions de l’article L. 102-1 du code de l’urbanisme.
Les auteurs du document veilleront donc à déterminer la nature et la vocation des zones naturelles en fonction des motifs pour lesquels ces zones sont protégées, motifs qui seront explicités dans le rapport de présentation du document.
LES SOUS-SECTIONS
A l’intérieur de chaque zone, les sous‑secteurs peuvent revêtir des noms différents selon l’organisation souhaitée à l’échelle communale.
Vous pouvez retrouver le détail des zones dans le code de l’urbanisme, en consultant la sous-section « Délimitation et réglementation des zones urbaines, à urbaniser, agricole, naturelle et forestière ». Dans de nombreux cas de projets de construction immobilière, le PLU d’une commune peut être contestable.
5- LES ETAPES DE SON ELABORATION
(L. 153-11 et suivants du code de l’urbanisme)
1. Lorsqu’un EPCI est compétent en matière de PLU, il élabore ce dernier en collaboration avec les communes membres. Dans ce cas, l’organe délibérant de l’EPCI arrête les modalités de cette collaboration après avoir réuni une conférence intercommunale rassemblant, à l’initiative de son président, l’ensemble des maires des communes membres (article L. 153-8 du code de l’urbanisme).
Dans le cas contraire, la commune élabore son PLU, le cas échéant en collaboration avec l’EPCI à fiscalité propre dont elle est membre.
2. Délibération de l’organe délibérant de l’EPCI ou du conseil municipal prescrivant l’élaboration du document. Elle précise les objectifs poursuivis ainsi que les modalités de concertation, elle est notifiée aux personnes publiques associées (article L. 153-11 du code de l’urbanisme).
3. Appel d’offres (choix du bureau qui réalisera l’étude).
4. Étude en concertation avec la population et en association avec les personnes publiques désignées aux articles L. 132-7, L. 132-9 et L. 132-10 du code de l’urbanisme.
5. Débat au sein de l’organe délibérant de l’EPCI et des conseils municipaux, ou du conseil municipal sur le Projet d’Aménagement de Développement Durable (PADD) du document (2 mois minimum avant l’arrêt).
Pour tous les documents (hors territoires Natura 2000), l’autorité environnementale devra être saisie et se prononcer sur la nécessité ou non d’une étude environnementale renforcée.
6. Bilan de la concertation et arrêt du projet (par l’organe délibérant de l’EPCI ou le conseil municipal).
7. Transmission de la délibération d’arrêt et du dossier à M. le Préfet du département pour avis. Il est réputé favorable s’il n’est pas intervenu dans un délai de 3 mois.
La commune transmet le dossier complet (délibération et dossier) arrêté aux services de la Préfecture (5 exemplaires) et à la Direction Départementale du Territoire et de la mer, la DDT (10 exemplaires dont 3 au minimum en papier couleur pour la DDT et l’UDAP, Unité Départementale d’Architecture et du Patrimoine. Les autres exemplaires peuvent être remis sous forme de CD, sauf pour ce qui concerne les documents graphiques qui doivent être sous forme papier).
8. L’EPCI ou la commune saisit le tribunal administratif pour désignation du commissaire enquêteur (1 mois minimum avant l’enquête publique), rédige l’arrêté de mise à l’enquête publique et publie l’avis d’enquête (15 jours minimum avant l’ouverture de celle-ci et à nouveau 8 jours après son ouverture).
9. Enquête publique (31 jours minimum) : les avis des personnes publiques associées (dont le Préfet) ainsi que les avis de l’autorité environnementale et des différentes commissions sont joints au dossier d’enquête publique.
Le commissaire enquêteur a 1 mois pour rendre son rapport.
10. Lorsqu’un EPCI a conduit l’élaboration du PLU, les avis qui ont été joints au dossier d’enquête publique, les observations du public et le rapport du commissaire ou de la commission d’enquête sont présentés lors d’une conférence intercommunale rassemblant les maires des communes membres (article L. 153-21 du code de l’urbanisme).
11. Approbation du dossier par l’organe délibérant de l’EPCI ou le conseil municipal après modifications éventuelles.
6- CONCLUSION
Le PLU est un outil formidable. Il peut permettre à une commune de gérer une politique urbaine de développement durable autant sur le plan global avec son intégration au SCOT que de façon fine avec les servitudes d’usage de sous-secteur parfaitement définis.
Malheureusement cet outil peut être détourné et servir une politique d’expansion préjudiciable pour l’environnement d’une commune.
D’où l’importance d’inclure les citoyens et les associations à sa rédaction, et de mettre l’écologie comme axe prioritaire de sa conception.
7- SOURCES
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